Основные итоги 2015 г. и перспективы развития рынка новостроек в Ростове-на-Дону и Батайске обозначил Генеральный директор ГК «Феникс», руководитель инвестиционно-строительной компании ООО «Феникс-Инвест» Леонид Вальдман.
Девелоперы кого-то раздражают?
-
Леонид Ефимович, как складывался 2015 год для строительной отрасли юга России и
Ростовской области? Что в нем было наиболее примечательного?
-
Год был очень неоднозначным. Начался он достаточно позитивно: видя кризисные
явления в экономике, Правительство России в марте решило поддержать ипотеку и
застройщиков. Начала работать программа господдержка ипотеки, благодаря которой
аккредитованные в данной программе банки начали выдавать ипотечные кредиты на
новостройки по существенно более низким ставкам, чем среднерыночные. Это было
около 10-11% годовых, а иногда и еще меньше.
Но
уже в середине лета послышались тревожные «звоночки». Был принят закон,
ужесточающий требования к страховщикам, работающим на рынке новостроек. Но при
этом, до самого момента вступления в силу данного закона – 1 октября – не был
определен перечень страховых компаний, которые останутся на рынке. Тогда же в
Москве пошли разговоры о запрете долевки или существенном ужесточении
требований к ней.
В
октябре уже упомянутый закон об ужесточении требований к страховщикам вступил в
силу. Не знаю, как в других регионах, но ростовский рынок полтора-два месяца
лихорадило. Без страховки нельзя продавать квартиры в строящемся жилье, а у
кого можно страховать – неизвестно. Был альтернативный путь – банковская
гарантия. И мы несколько раз воспользовались этим инструментом, когда у
клиентов поджимали сроки. Но это получалось ощутимо дороже…
-
А в декабре был внесен в Госдуму и начал активно обсуждаться законопроект Минстроя
РФ об ужесточении требований к застройщикам и вводе счетов эскроу?
-
Да, законопроект внесен и обсуждается. Сказать, что он как-то качественно
обезопасит участников долевого строительства от долгостроя или банкротства
застройщика, я не могу. 5% собственных средств от общей стоимости строящегося
дома – это и есть 5%. Счета эскроу – хороший дополнительный инструмент
страховки дольщика от любых проблем у застройщика.
Но
при этом я не уверен, что счета эскроу будут пользоваться ажиотажным спросом.
Дело в том, что за их обслуживание дольщик будет платить банку. А застройщик,
которому придется привлекать на строительство дома заемные средства вместо
средств дольщиков, включит стоимость кредита в цену квартиры. Иными словами,
счет эскроу – это инструмент для очень состоятельных и осторожных людей,
которые готовы доплатить несколько процентов от суммы сделки за дополнительные
гарантии. А подобных людей среди участников долевого строительства не так уж и
много.
Любопытная
ситуация наблюдалась у наших соседей – в Краснодарском крае. В декабре спикер
заксобрания Владимир Бекетов сообщил, что в Краснодаре насчитывается миллион
квадратных метров построенного, но не реализованного жилья, поэтому
застройщикам лучше прекратить свою деятельность на этом рынке и начать
инвестировать в сельское хозяйство. Он же выступил за запрет возведения в
окрестностях Краснодара коттеджных поселков, мол, жилье там не востребовано, а
нужно выращивать овощи…
Я
не верю в случайности и совпадения. 2016 год начался с того, что Правительство
России озвучило решение о прекращении программы господдержки с марта. Минувший
год показал по Ростовской области падение ипотеки на 35%. За счет программы
господдержки, доля ипотечных сделок на первичном рынке сохранялась в пределах
50%, а то и выше от общего числа. После отмены данной программы мы можем по
итогам года потерять, на мой взгляд, до 30% по ипотеке. Это существенно.
А
глава Кубани Вениамин Кондратьев в январе выступил с законодательной
инициативой разрешать застройщикам привлекать средства дольщиков только после
достижения 50-процентной готовности объекта. Может быть, рациональное зерно в
этом есть, но такой механизм защиты дольщиков от долгостроя также обойдется им
«в копеечку».
Все
вышесказанное, может быть, не слишком оптимистично, но и не критично для рынка.
Просто, создается впечатление, что девелоперы кого-то сильно раздражают. Как на
федеральном уровне, так и в отдельных регионах. Но при этом, задачу
строительства современного, качественного и комфортного жилья никто не отменял.
Поэтому будем продолжать жить и строить!
Внутри рынка
-
Леонид Ефимович, Батайск де-юре является самостоятельным городом, а де-факто –
еще одним «спальным» районом Ростова. Одинаков ли в этих городах рынок
новостроек?
-
Конечно, рынок разный. Приведу пример. В Ростове мы построили и в декабре сдали
в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Феникс» на улице Евдокимова.
Это – два 18-тиэтажных дома на 252 квартиры и автопарковка. К моменту ввода
объекта все квартиры в нем были уже распроданы, несмотря на то, что это – жилье
класса «комфорт» с элементами класса «элит». К примеру, потолки у нас – 3 метра
после чистовой отделки, плюс – качественное европейское инженерное оборудование,
стеклопакеты Rehau и т.д.
Параллельно
мы строим жилой комплекс «Встреча» в Батайске. Там первую очередь мы ввели в
эксплуатацию в декабре 2015 г., вторую будем сдавать летом этого года. Но еще в
конце 2014 г. мы уловили спрос и перепроектировали вторую очередь с изначально
запланированного «комфорта» на «эконом-класс».
Да,
все квартиры имеют, по-прежнему, лоджию или балкон, витражное остекление и т.д.
Но комнатность и площадь квартир сократились под спрос. К примеру, трехкомнатных
квартир во второй очереди будет всего 3%. А востребованные студии площадью 22-26
кв.м., малогабаритные «однушки» – 30-36 кв.м., компактные «двушки» – 50-60
кв.м. – составят основную массу. Правда, нельзя забывать, что наибольшим
спросом пользуются квартиры любой комнатности с площадью кухни от 10 кв.м.
Такая
разница предпочтений продиктована тем, что покупатель – разный. В ЖК «Феникс»
это - строители и банковские служащие, медики (дома расположены прямо напротив
БСМП 2 и головного офиса Сбербанка), другие представители «среднего класса»,
близкого к «элите», которые предпочитают тихое и красивое место вблизи от
водоема и парка «Дружба», иными словами, хороший микрорайон с развитой
инфраструктурой. Преимущественно, это – люди от 30 до 55 лет, причем, покупают
как для себя, так и для родителей или детей.
Покупатель
в ЖК «Встреча» совершенно иной. Это – молодежь до 28 лет, начинающая успешную
карьеру или получившая средства от родителей. Основной потребитель
двухкомнатных квартир эконом-класса – это молодая семья линейного менеджера или
сотрудника с доходом порядка 30 000 рублей на одного члена семьи. Возможно,
через несколько лет их благосостояние улучшится, доходы повысятся, и они
переберутся в Ростов. Или мы построим для них более просторное и многокомнатное
жилье там же, в Батайске (смеется – прим.
А.Г.).
Результатом
того, что мы учли эту разницу в покупательских предпочтениях различных жилищных
комплексов «Феникс» и «Встреча», стал простой и понятный показатель продаж. Первый
этап второй очереди в Батайске мы распродали более чем на 70% уже сейчас, за
полгода до сдачи объекта. Кроме того, по Ростову в течение года у нас продажи
несколько снизились, а по Батайску выросли.
А
вообще за 2015 год мы построили и реализовали четыре многоквартирных дома
(четвертый – в ЖК «Елена» на ул. Портовой), т.е. 521 квартир (около 1,7% всего
жилья, введенного в эксплуатацию на территории области по данным Ростовстата),
многоуровневую автопарковку на 251 машино-место и неплохой объем офисных
помещений. На мой взгляд, это – очень неплохой результат. Главное, что все
построенное – востребовано!
- Вы
предвосхитили следующий вопрос. Сегодня строить многоквартирные жилые дома без
офисных помещений как-то не принято. Чем отличался рынок в Ростове и Батайске
по этому сегменту?
-
Отличие, помимо стоимости квадратного метра и офиса в целом, пожалуй, одно. Конечно,
кризис сказывается на деловой активности, поэтому и спрос на нежилые помещения или
объекты коммерческого назначения в 2015 г. был существенно ниже, чем на жилье.
При этом, в ЖК «Феникс» есть нераспроданные офисы, а в первой очереди ЖК
«Встреча» их не осталось еще задолго до ввода объекта в эксплуатацию.
Секрет
прост: ЖК «Встреча» находится буквально рядом с железнодорожным вокзалом
Батайска, дом первой очереди выходит фасадом на пл. Железнодорожников. Это –
очень проходное место, и на офисы спрос высок. Вторая очередь – уже во дворах,
там спрос меньше.
А,
если брать во внимание цель покупки помещения коммерческого назначения, то все
очень похоже. И в Ростове, и в Батайске они приобретались, в основном, под
сферу услуг. И 95% - не для собственного бизнеса, а для сдачи в аренду.
2016 – основные прогнозы
-
А каков Ваш прогноз на 2016 г.?
-
Строить прогнозы – дело не слишком благодарное, особенно, во времена перемен.
Но некоторые моменты отмечу. Во-первых, будет очень много разнообразных
законодательных инициатив, связанных с жильем и новостройками. Это легко
объяснимо – в сентябре нас ждут выборы в Государственную Думу, а жилье и все,
что с ним связано, - прекрасный повод пропиариться. Поэтому большинство этих
инициатив окончится разговорами.
К
примеру, в январе 2016 г. выдвинута инициатива увеличить гарантийный срок на
новостройки со стороны застройщика вдвое. Я прямо скажу, что на несущий
конструктив – фундамент, каркасно-монолитные работы – мы и сегодня без проблем
дадим гарантию не в 10, а в 15-20 лет.
Но
на отделку фасада «мокрым» способом давать подобную гарантию – это ввод
потребителя в заблуждение, т.к. у каждого материала есть свой определенный цикл
морозостойкости. Не говорю уже о десятилетней гарантии на инженерное
оборудование от застройщика при, например, трехлетней гарантии производителя
оборудования. Да, можно выбрать производителя, у которого гарантийный срок
больше, но это автоматически ведет к удорожанию жилья. А сегодня практически
все живут в режиме жесткой экономии.
Прогноз
по уровню падения ипотеки в 2016 г. после отмены программы господдержки я
сделал несколько выше. И, думаю, так и случится, если не будут найдены другие
эффективные инструменты стимулирования как спроса на ипотеку в целом, так и на
ипотеку в новостройках.
Также
трендом года останется востребованность студий и однокомнатных квартир
небольшой метражности, хотя некоторые девелоперы Ростова уже сегодня в домах
классов «элит» и «комфорт» строят студии. При этом, просторные кухня и санузел,
а также наличие балкона или лоджии будут практически обязательным требованием.
Объяснить
это достаточно просто: «однушки» и студии сами по себе очень ликвидны. Кроме
того, они легче всего сдаются в аренду, а себестоимость квадратного метра в них
для арендатора всегда заметно выше, чем в многокомнатных квартирах. За счет
этого, однокомнатная квартира или студия, приобретенная исключительно с целью
инвестиций, полностью окупится за 11-12 лет, а, к примеру, трехкомнатная – за
13-15.
Беседовал
Алексей Гриценко
Публикация
на сайте ООО «Феникс-Инвест»: http://www.phoenixinvest.ru/pages/helpful_info/rynok-novostroek-lihoradit-sverhu
#жкфеникс, #фениксинвест, #долевоестроительство, #жквстреча, #леонидвальдман,
#ростовнадону, #батайск
Комментариев нет:
Отправить комментарий